„Nie taki diabeł straszny?”

Budowa domu to nie lada wyzwanie. Zanim przejdziemy do stawiania fundamentów, czeka nas droga przez formalności i załatwiania różnych spraw w kolejnych instytucjach. Należy przejść przez kilka kluczowych etapów, by sfinalizować swoje dążenie do powstania nowego miejsca zamieszkania. Od czego zacząć? W którym momencie kupić działkę? Jakie dokumenty powinno się mieć? W tym poradniku pragniemy ukazać wszystko krok po kroku, by uniknąć niechcianych komplikacji i wytłumaczyć, co i gdzie załatwić.

Co przed samym zakupem działki?

Zanim wybierzemy odpowiednią działkę pod budowę domu, musimy liczyć się z pewnymi warunkami. Najpierw należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalanym przez radę gminy. Możemy się z niego dowiedzieć, jakie jest docelowe przeznaczenie wybranej przez nas działki oraz tego, co będzie znajdowało się w przyszłości w okolicy. Plan może także określać szczegółowe parametry domu takie jak ilość kondygnacji czy kąt nachylenia dachu. Niezbędny odpis takiego planu jest odpłatny.

Jaka musi być nasza działka?

Jeśli nie ma możliwości sporządzenia wspomnianego wyżej dokumentu, należy starać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Robi to prezydent miasta, burmistrz bądź wójt. Decyzja określa zmianę zagospodarowania terenu oraz precyzuje poszczególne cechy domu, takie jak jego rozmiar, kształt, a nawet kolor elewacji. Ponadto, działka musi spełniać pewne kryteria (art. 61 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym z dnia 27 marca 2003 (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)):
– dostęp do drogi publicznej
– tzw. zasada dobrego sąsiedztwa — dostosowanie nowej zabudowy do okolicznych budynków
– brak sprzeczności z innymi ustawami
– uzbrojenie terenu bądź jego plan
– brak potrzeby zmiany gruntu z leśnego lub rolnego na cele nierolnicze

Aby taka decyzja została wydana, należy dołączyć specjalną mapę geodezyjną z zaznaczoną działką, wykonaną w skali 1:500. Wydaje ją właściwy Wydział Geodezji w danym starostwie, a ubiegać się o nią może każdy, kto jest zainteresowany zakupem danego terenu.

W końcu kupujemy działkę i robimy projekt!

Gdy znamy warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy, możemy oficjalnie kupić działkę. Jest to kwesta osobistych preferencji, na które składają się czynniki takie jak położenie i infrastruktura dookoła — nie każdemu spodoba się to samo miejsce. Kryteria te warunkowane są przez ceny — im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym większy koszt terenu. Na tym etapie należy także zorientować się w kwestii przyłączenia mediów czy odprowadzania wody z deszczu.

Poza działką należy zakupić projekt architektoniczno-budowlany. To od nas zależy, czy wybierzemy gotowy szablon, czy wraz z architektem stworzymy własny projekt. Musi on mieć formę zarówno budowlaną, składaną w urzędzie, jak i wykonawczą, która potrzebna jest do prowadzenia budowy. Warto pamiętać o wniosku na uzyskanie promesy, czyli zgody na przyłączenie mediów (gazu, kanalizacji, prądu) do naszej działki — nie zawsze możliwe jest ich podpięcie do budynku.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Samo wydanie pozwolenia nie powinno trwać dłużej, niż 65 dni. Po 14 dniach decyzja się uprawomocnia i od tego momentu jest ważna 3 lata. Wniosek składa się w starostwie powiatowym, w danym wydziale Budownictwa. Niezbędne jest dołączenie dokumentów, takich jak:
– zgłoszenie budowy/wniosek o wydanie pozwolenia
– 4 egzemplarze projektu budowlanego
– zaświadczenie uprawnień projektanta domu
– decyzja o warunkach zabudowy/wypis z planu zagospodarowania przestrzennego
– zaświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością

Nie wszystkie domy jednorodzinne wymagają pozwolenia, wystarczy tylko zgłoszenie budowy lub robót budowlanych. Dzieje się tak, gdy obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na zaprojektowanym terytorium. Wiąże się to jednak z wyższymi kosztami i większą ilością czasu, związanymi z dogłębną analizą regulacji prawnych.

Czy to już wszystko w kwestii dokumentów?

Należy także zorientować się w kwestii dodatkowych oświadczeń czy opinii — wszystko jest zależne od tego, czy nasza działka nie ingeruje w daną część gospodarki. Po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę należy w tym samym organie złożyć wniosek o założenie dziennika budowy. Prowadzi go kierownik budowy, który tydzień przed rozpoczęciem prac podpisuje specjalne zgłoszenie, składane w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego.

Można zaczynać!

Najpierw ogradza się plac budowy i zaczyna się prace przygotowawcze, które mają na celu zagospodarowanie terenu. Geodeta wyznacza miejsce na budynek oraz inne obiekty. Zaczyna się tzw. etap budowy 0, gdzie wyrównuje się grunt, a także przygotowuje fundamenty, piwnicę, ściany zewnętrzne, stopy i schody z betonu. Ostatnim krokiem jest zamieszczenie tablicy informacyjnej od strony drogi publicznej (zajmuje się tym kierownik budowy). Wtedy w końcu można rozpocząć prace!

Pozdrawiam
Klaudiusz Durmała
www.ddprojekt.pl